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《集體(tǐ)土(tǔ)地使用權地價評估技術(shù)指引(征求意見(jiàn)稿)》
錄入時間：2016-07-06 09:12:46 點擊：
中估協發〔2016〕18号
各土(tǔ)地評估中介機(jī)構、土(tǔ)地估價師(shī)：
爲适應新形勢下集體(tǐ)土(tǔ)地資源市場化配置需要，解決集體(tǐ)土(tǔ)地使用權地價評估技術(shù)難點，在現行的《城(chéng)鎮土(tǔ)地估價規程》（GB/T 18508-2014）、《農用地估價規程》（GB/T 28406-2012）等五個規程的基礎上，中國(guó)土(tǔ)地估價師(shī)與土(tǔ)地登記代理(lǐ)人(rén)協會組織專家編寫了《集體(tǐ)土(tǔ)地使用權地價評估技術(shù)指引（征求意見(jiàn)稿）》，經國(guó)土(tǔ)資源部土(tǔ)地利用管理(lǐ)司批準，現予以印發。請(qǐng)結合當地實際參照(zhào)執行，并請(qǐng)将執行過程中遇到的問(wèn)題與建議(yì)反饋協會。
聯系人(rén)：曹勇
聯系電話(huà)：010-62134035
郵箱：cy@creva.sina.net
集體(tǐ)土(tǔ)地使用權地價評估技術(shù)指引(征求意見(jiàn)稿)
爲适應新形勢下集體(tǐ)土(tǔ)地資源市場化配置的需要，規範集體(tǐ)土(tǔ)地使用權地價評估行爲，健全集體(tǐ)土(tǔ)地合理(lǐ)價格形成機(jī)制，促進城(chéng)鄉土(tǔ)地市場一體(tǐ)化建設，制訂本指引。
1.适用範圍
本指引适用于集體(tǐ)土(tǔ)地使用權（承包經營權）地價評估，本指引所稱集體(tǐ)土(tǔ)地，是指土(tǔ)地所有權屬于集體(tǐ)經濟組織，符合城(chéng)鄉土(tǔ)地制度及規劃管制要求，可(kě)進行市場化交易的集體(tǐ)建設用地和集體(tǐ)農用地。
2.引用的标準
下列标準所包含的條文，通過在本指引中引用而構成本指引的條文。本指引頒布時，所示版本均爲有效。使用本指引的各方應使用下列各标準的最新版本。
（1）《城(chéng)鎮土(tǔ)地估價規程》（GB/T 18508-2014）；
（2）《城(chéng)鎮土(tǔ)地分(fēn)等定級規程》（GB/T 18507-2014）；
（3）《農用地估價規程》（GB/T 28406-2012）；
（4）《農用地質量分(fēn)等規程》（GB/T 28407-2012）；
（5）《農用地定級規程》（GB/T 28405-2012）；
（6）《土(tǔ)地利用現狀分(fēn)類》（GB/T 21010-2007）。
2
3.依據
（1）《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)物權法》；
（2）《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)土(tǔ)地管理(lǐ)法》；
（3）《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)農村土(tǔ)地承包法》；
（4）《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)擔保法》；
（5）《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)農村土(tǔ)地承包經營權流轉管理(lǐ)辦法》；
（6）《中共中央關于全面深化改革若幹重大(dà)問(wèn)題的決定》（2013年(nián) 11 月 12 日(rì)中國(guó)共産黨第十八屆中央委員(yuán)會第三次全體(tǐ)會議(yì)通過）；
（7）《不動産登記暫行條例》（國(guó)務院令第 656 号）
（8）《不動産登記暫行條例實施細則》（國(guó)土(tǔ)資源部令第 63 号）
（9）中共中央辦公廳、國(guó)務院辦公廳《關于引導農村土(tǔ)地經營權有序流轉發展農業适度規模經營的意見(jiàn)》（中辦發„2014‟61 号）；
（10）國(guó)務院辦公廳《關于引導農村産權流轉交易市場健康發展的意見(jiàn)》（國(guó)辦發„2014‟71 号）。
4 總則
4.1 地價内涵
集體(tǐ)建設用地使用權價格。在符合規劃用途或現狀合法用途下，一定年(nián)期的集體(tǐ)建設用地使用權在當地市場條件(jiàn)下的正常交易價格。其權利特征是屬于農村集體(tǐ)所有權下的土(tǔ)地使用權，按照(zhào)交易方式的不同有不同的價格形态，包括出讓價格、轉讓價格、租賃租金、抵押價格、聯營入股價格等。估價過程中應根據不同交易方式所發生(shēng)交易的權利特征、經濟關系等确定價格内涵。宅基地使用權價格。是指農村宅基地使用權，在合法流轉前提下的正常市場交易價格。其權利特征是屬于農村集體(tǐ)土(tǔ)地所有權下的宅基地使用權，按照(zhào)交易方式不同有不同的價格形态，包括轉讓價格、租賃租金、抵押價格等。
集體(tǐ)農用地承包經營權價格。承包經營權，相(xiàng)當于對應所有權下的土(tǔ)地使用權，屬于用益物權性質，在現行法律框架下，該用益物權具有長期性和穩定性特征。集體(tǐ)農用地承包經營權價格是指一定年(nián)期的該用益物權在不同交易形态下的市場價格，在合法流轉前提下，可(kě)進一步衍生(shēng)爲承包權價格和經營權價格。其價格形式可(kě)按年(nián)度轉包費用或租金形式表示，也可(kě)按若幹年(nián)期的資本化價格形式表示。
4.2 估價目的集體(tǐ)土(tǔ)地價格評估是爲交易雙方或一方合理(lǐ)确定交易價格提供專業服務。估價目的需針對委托方拟實施交易的類型與方式，考慮交易标的實體(tǐ)與權利狀況确定。
4.3 評估原則
集體(tǐ)建設用地使用權價格評估應遵循《城(chéng)鎮土(tǔ)地估價規程》（GB/T18508-2014）規定的相(xiàng)關原則，集體(tǐ)農用地承包經營權價格評估應遵循《農用地估價規程》（GB/T 28406-2012）規定的相(xiàng)關原則。除此之外，應特别遵循合法性原則，評估目的不應超出法律法規限定的集體(tǐ)土(tǔ)地流轉範圍。應關注最有效利用原則，有規劃條件(jiàn)的，評估設定時依照(zhào)規劃條件(jiàn)，沒有規劃條件(jiàn)的，評估時應充分(fēn)考慮最有效利用條件(jiàn)。
5.集體(tǐ)經營性建設用地使用權地價評估
5.1 總述
按照(zhào)《中共中央關于全面深化改革若幹重大(dà)問(wèn)題的決定》的要求，“在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體(tǐ)經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國(guó)有土(tǔ)地同等入市、同權同價。”農村集體(tǐ)經營性建設用地是指存量農村集體(tǐ)建設用地中，土(tǔ)地利用總體(tǐ)規劃和城(chéng)鄉規劃确定爲工(gōng)礦倉儲、商服等經營性用途的土(tǔ)地，其入市交易應滿足符合規劃、用途管制和依法取得(de)的前提。集體(tǐ)經營性建設用地屬于建設用地性質，地價評估宜重點采用收益還(hái)原法、市場比較法、剩餘法（假設開發法）進行估價，有集體(tǐ)建設用地基準地價的區域可(kě)以采用基準地價系數修正法。估價中重點考察并闡明待估集體(tǐ)建設用地符合規劃和用途管制情況，針對委托評估目的和具體(tǐ)交易方式合理(lǐ)确定價格内涵。
不同時期、不同地區的試點政策隻适用于該類試點要求，評估中需注意政策差異對價格的影(yǐng)響，并進行全面闡述與分(fēn)析。
5.2 技術(shù)要點
在價格影(yǐng)響因素、估價方法适用上，主要依據《城(chéng)鎮土(tǔ)地估價規程》（GB/T 18508-2014），同時還(hái)需體(tǐ)現以下技術(shù)要求：
5.2.1 收益還(hái)原法
（1）收益還(hái)原法适用于具有正常客觀收益或潛在收益的集體(tǐ)經營性建設用地估價。
（2）确定總收益時，應通過調查集體(tǐ)經營性建設用地所在或相(xiàng)似區域同類用地的正常客觀年(nián)收益或年(nián)租金水平确定。考慮到租金數據調查的方便性、可(kě)獲得(de)性，宜盡量采用租金收益。可(kě)采用同區域、同類型國(guó)有建設用地經營收益或租金數據評估集體(tǐ)建設用地價格。
（3）确定年(nián)總費用時，鑒于各地土(tǔ)地稅費項目和标準存在差異，應按照(zhào)當地相(xiàng)關規定計(jì)算。
（4）由于受政策因素、現行制度差異等影(yǐng)響，集體(tǐ)經營性建設用地價格評估的土(tǔ)地還(hái)原率應比同區域國(guó)有建設用地還(hái)原率略高。
5.2.2 市場比較法
（1）在選擇比較案例時，應考慮集體(tǐ)經營性建設用地不同交易方式的價格差别，盡量選擇與評估目的相(xiàng)同或相(xiàng)近的交易方式，若存在交易方式不同應考慮進行價格修正。
（2）遵循“同權同價”，但(dàn)前提是“同權”，即交易案例的權利形态、界定、限制要求等與評估對象的一緻性決定二者價格水平是否一緻。注意不同時期、不同區域試點政策下的交易案例的特殊權利狀況對價格的影(yǐng)響。不能選擇國(guó)有建設用地案例。
（3）區域因素修正的内容主要包括：繁華程度（距鎮中心距離(lí)）、基礎設施狀況（供水、供氣、供電、供熱(rè)、排水等）、公共服務設施狀況（學校(xiào)、醫院、銀行、電信等設施）、交通條件(jiàn)（道路(lù)狀況、交通便捷度）、規劃限制等。
（4）進行個别因素修正時，應充分(fēn)考慮宗地的産權限制因素對地價的影(yǐng)響。
（5）交易情況、交易日(rì)期、區域因素和個别因素的修正，視具體(tǐ)情況可(kě)采用百分(fēn)率法、差額法。每項修正對可(kě)比實例成交價格的調整不得(de)超過 20％，綜合調整不得(de)超過 30％。
5.2.3 成本逼近法
（1）在确定土(tǔ)地取得(de)費時，應注意分(fēn)析集體(tǐ)經營性建設用地與國(guó)有建設用地在成本構成上的差異。集體(tǐ)經營性建設用地不涉及所有權的轉移，其土(tǔ)地取得(de)成本可(kě)根據所占用土(tǔ)地情況及取得(de)成本的客觀水平進行測算，一般不包括征地稅費。具備條件(jiàn)的地區，評估時應考慮顯化機(jī)會成本和邊際成本。
（2）在确定土(tǔ)地開發費時，應根據待估宗地開發程度和區域内平均成本确定，可(kě)借鑒或采用同區域國(guó)有土(tǔ)地開發費用水平或标準，但(dàn)要詳細闡述區域土(tǔ)地開發狀況及其對價格的影(yǐng)響關系。
（3）集體(tǐ)經營性建設用地開發過程中應繳納的稅費各地标準不同，需根據當地具體(tǐ)的政策規定确定稅費項目及标準。
（4）确定土(tǔ)地開發利潤率時，應綜合考慮：利用類型、開發周期、待估宗地所在地區同類土(tǔ)地開發的投資利潤水平等。
（5）在确定土(tǔ)地增值時，應綜合考慮：土(tǔ)地用途的改變、土(tǔ)地開發後所能達到的基礎設施水平、開發期間周邊設施的改善程度、宗地的規劃限制性條件(jiàn)、土(tǔ)地權利的限制性因素等。
5.2.4 剩餘法
（1）确定待估宗地最有效利用方式，應根據宗地所在區域的土(tǔ)地利用總體(tǐ)規劃、鄉鎮規劃、村莊規劃等所确定的規劃用途，并結合估價對象實際可(kě)能的利用方式進行。
（2）在确定開發完成後土(tǔ)地或不動産總價時，應根據待估宗地最有效利用方式和同類型土(tǔ)地或不動産市場狀況，優先采用市場比較法确定其估價期日(rì)的價值。對開發完成後拟采用出租或自(zì)營方式經營的土(tǔ)地或不動産價值，也可(kě)以根據當地市場狀況采用收益還(hái)原法确定其價值。
（3）根據所确定的最有效利用方式，考慮同類型土(tǔ)地開發的正常建設期和投資進度，确定估價對象的開發建設周期和投資進度安排。考慮到集體(tǐ)經營性建設用地建設規模一般較小，開發建設期一般确定爲 1-2 年(nián)，投資進度采取分(fēn)期均勻支付。
（4）測算開發成本各項稅費時，應考慮集體(tǐ)經營性建設用地與國(guó)有建設用地的差異。由于當前集體(tǐ)經營性建設用地開發過程中的稅費項目各地并無統一标準，應遵循合法依規原則，稅費項目和标準應依據當地相(xiàng)關規定。
（5）在确定利潤率時，應綜合考慮同一市場上類似土(tǔ)地或不動産開發項目的平均利潤和集體(tǐ)經營性建設用地的産權完整性進行确定。
5.2.5 公示地價系數修正法
（1）在制定并發布了集體(tǐ)建設用地基準地價等公示地價的區域，可(kě)采用公示地價系數修正法進行評估。土(tǔ)地級别、基準地價、修正體(tǐ)系及修正公式等應嚴格按照(zhào)當地正式發布的文件(jiàn)及報告執行。所采用的公示地價應具有現勢性，待估宗地估價期日(rì)距公示地價的期日(rì)一般不超過 3 年(nián)，并具有完備的公示地價修正體(tǐ)系。
（2）不宜采用國(guó)有建設用地公示地價體(tǐ)系直接修正評估集體(tǐ)經營性建設用地價格。
（3）進行因素修正時，應遵循修正體(tǐ)系，結合待估宗地實際情況合理(lǐ)确定修正幅度。
6.宅基地使用權地價評估
6.1 總述
宅基地所有權屬于所在集體(tǐ)經濟組織，使用權屬于合法取得(de)的農戶。在用地類型上屬于建設用地，在價格影(yǐng)響因素、估價方法選用等方面參照(zhào)《城(chéng)鎮土(tǔ)地估價規程》，在價格内涵界定、估價參數确定等方面遵循集體(tǐ)建設用地的有關要求，年(nián)期可(kě)參照(zhào) 70 年(nián)設定。本指引所稱農村宅基地使用權價格評估主要是指作(zuò)爲宅基地繼續使用的價格，對于農村閑置宅基地通過土(tǔ)地整治等再利用的，應按照(zhào)其整治後的用途與規劃要求評估其價格。
6.2 技術(shù)要點
在價格影(yǐng)響因素、估價方法适用上，主要參照(zhào)《城(chéng)鎮土(tǔ)地估價規程》（GB/T 18508-2014），同時還(hái)需體(tǐ)現以下技術(shù)要求：
6.2.1 市場比較法
集體(tǐ)經濟組織内有宅基地流轉交易的，可(kě)采用市場比較法評估。
（1）在選擇比較案例時，應考慮農村宅基地不同交易方式的價格差别，盡量選擇與評估目的相(xiàng)同或相(xiàng)近的交易方式，若存在交易方式不同應考慮進行價格修正。要實地調查比較案例的交易對象狀況，考察比較案例的交易對象構成與評估對象的對應性、可(kě)比性。不得(de)選擇城(chéng)鎮商品住宅交易作(zuò)爲比較案例。
（2）應考慮不同時期、不同區域的農村宅基地試點政策的具體(tǐ)要求對比較案例價格、估價對象價格的影(yǐng)響。
（3）區位條件(jiàn)、環境狀況、公共設施狀況、基礎設施狀況、房(fáng)屋質量、庭院狀況等是影(yǐng)響農村宅基地的主要因素，需進行實地考察，并全面、準确描述。
（5）應盡量選擇與評估對象相(xiàng)近的案例進行比較，評估對象與比較案例實例的單項修正系數大(dà)于 20%、綜合修正系數大(dà)于 30%的，應重新選擇比較交易實例。
6.2.2 收益還(hái)原法
收益還(hái)原法适用于農房(fáng)出租案例較多的區域。
（1）調查測算宅基地租金，應深入調查出租對象的構成及質量狀況、使用狀況等對租金的影(yǐng)響，并通過周邊區域調查分(fēn)析客觀租金水平。
（2）宅基地出租過程有關稅費的項目和标準依據當地有關規定和要求，并結合實際調查确定。
（3）鑒于農村宅基地租賃及交易尚存在政策與制度制約，其還(hái)原率可(kě)比同區域同用途國(guó)有建設用地高。
6.2.3 剩餘法
适用于集體(tǐ)經濟組織内有農村住房(fáng)流轉市場的地區。待開發的宅基地，可(kě)采用市場比較法或者收益還(hái)原法評估開發完成後的農宅價格，開發成本測算要通過實地調查掌握當地的農房(fáng)建設成本項目與标準，不宜直接采用當地城(chéng)鎮住房(fáng)建設的成本取費标準。相(xiàng)關稅費依據當地農房(fáng)建設的有關政策規定确定。
6.2.4 成本逼近法
适用于農村住房(fáng)或宅基地交易案例較少的地區。宅基地使用權價格=原土(tǔ)地價格+開發費用+取得(de)宅基地相(xiàng)關稅費+增值。原土(tǔ)地價格根據宅基地劃撥前的土(tǔ)地利用形态（地類）評估确定，劃撥前是農用地的，按農用地評估方法确定；是其它用地的，按其它用地的評估方法确定。無法确定宅基地劃撥前土(tǔ)地的地類的，按所在區域主要地類确定。土(tǔ)地開發費用是指使被占用作(zuò)宅基地的土(tǔ)地具備建房(fáng)條件(jiàn)所需各項客觀費用之和，如(rú)“三通一平”（通水、通電、通路(lù)和場地平整）等費用。
6.2.5 抵押評估
根據《國(guó)務院關于開展農村承包土(tǔ)地的經營權和農民(mín)住房(fáng)财産權抵押貸款試點的指導意見(jiàn)》（國(guó)發„2015‟45 号）的要求，“農民(mín)住房(fáng)财産權設立抵押的，需将宅基地使用權與住房(fáng)所有權一并抵押。”因此涉及宅基地及地上房(fáng)屋抵押評估的，應評估宅基地地價及地上房(fáng)屋價值，地上房(fáng)屋價值按建築物重置成新價确定。
7.農用地使用權（承包經營權）地價評估
7.1 總述
農用地使用權地價評估依據《中共中央關于全面深化改革若幹重大(dà)問(wèn)題的決定》（2013 年(nián) 11 月 12 日(rì)中國(guó)共産黨第十八屆中央委員(yuán)會第三次全體(tǐ)會議(yì)通過）提出的“堅持農村土(tǔ)地集體(tǐ)所有權，依法維護農民(mín)土(tǔ)地承包經營權，發展壯大(dà)集體(tǐ)經濟。穩定農村土(tǔ)地承包關系并保持長久不變，在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下，賦予農民(mín)對承包地占有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能，允許農民(mín)以承包經營權入股發展農業産業化經營。”中共中央辦公廳、國(guó)務院辦公廳《關于引導農村土(tǔ)地經營權有序流轉發展農業适度規模經營的意見(jiàn)》（2014 年(nián) 11 月 20 日(rì)）提出的“堅持農村土(tǔ)地集體(tǐ)所有，實現所有權、承包權、經營權三權分(fēn)置，引導土(tǔ)地經營權有序流轉，堅持家庭經營的基礎性地位，積極培育新型經營主體(tǐ)，發展多種形式的适度規模經營，鞏固和完善農村基本經營制度”等基本要求，服務于農村承包土(tǔ)地經營權交易。農用地使用權（承包經營權）地價評估，應遵循農村土(tǔ)地經營權合法取得(de)、産權關系明晰并經登記、不改變土(tǔ)地所有權性質、符合土(tǔ)地用途規劃管制等基本要求，符合規定的承包與轉包合同、權屬登記證書(shū)及文件(jiàn)等是基本判斷依據。
7.2 技術(shù)要點
農用地承包經營權作(zuò)爲用益物權，可(kě)以進一步衍生(shēng)爲承包權和經營權，在形成經營權流轉市場的地區，評估農用地使用權地價時，應根據流轉參與各方的産權與收益關系，準确界定所評估權利及價格内涵，同時評估承包權地價和經營權地價。有條件(jiàn)的地區，在制訂農用地基準地價時，應細化到承包權、經營權。
農用地使用權地價主要評估方法爲收益還(hái)原法，農用地流轉市場較發達的，還(hái)可(kě)以選用市場比較法；對于新開發的農用地，可(kě)以選用成本逼近法；對于待開發的，可(kě)以選用剩餘法；已完成了農用地分(fēn)等定級工(gōng)作(zuò)，制定了農用地基準地價的地方，可(kě)以選用評分(fēn)估價法、基準地價修正法。農用地地價評估依據《農用地估價規程》進行，同時體(tǐ)現以下技術(shù)要點：
7.2.1 收益還(hái)原法
（1）農村承包土(tǔ)地經營權流轉通常均具有收益，應深入調查流轉參與各方實際收益水平和客觀收益能力，采用收益還(hái)原法進行估價。通過種植作(zuò)物核定農用地的客觀收益水平的，原則上應采用待估農用地所在區域普遍種植的大(dà)宗作(zuò)物。有農業補貼政策的，相(xiàng)關補貼納入收益計(jì)算。
（2）以承包或租賃方式流轉的年(nián)度承包費或租金，通過調查并判斷其收益關系，是确定總收益的重要依據。年(nián)收益若以實物
方式約定，應以評估期日(rì)物價水平進行核算。
（3）确定年(nián)總費用時，鑒于各地土(tǔ)地稅費項目和标準存在差異，應按照(zhào)當地相(xiàng)關規定計(jì)算。
（4）土(tǔ)地還(hái)原率一般可(kě)采用“安全利率+風(fēng)險調整值”方法進行測算，通常取一年(nián)期定期存款利率爲安全利率。風(fēng)險調整值除考慮自(zì)然災害對農業生(shēng)産的風(fēng)險外，還(hái)需考慮農業生(shēng)産周期長、市場供需變化等風(fēng)險。一般普通種植項目風(fēng)險低于特種種植項目風(fēng)險，養殖風(fēng)險高于種植風(fēng)險，工(gōng)廠(chǎng)化農業的風(fēng)險低于非工(gōng)廠(chǎng)化農業。
（5）農村承包土(tǔ)地經營權年(nián)期不得(de)超過承包期的剩餘期限，超過土(tǔ)地承包期剩餘年(nián)限的，按剩餘承包年(nián)限計(jì)算。具體(tǐ)年(nián)期在符合法律與政策規定前提下，以合同約定爲準。
7.2.2 市場比較法
（1）在調查與選擇比較案例時，應考慮農村承包土(tǔ)地經營權流轉方式的不同所引起的價格差别，盡量選擇與評估目的相(xiàng)同或相(xiàng)近的交易方式，若存在交易方式不同應考慮進行價格修正。原則上要求選取近 3 年(nián)内所在區域或相(xiàng)似區域的流轉案例不少于 3 個。
（2）必須區分(fēn)不同種植類型與經營方式的案例，原則上應做到同類型比較，即在經營方式上區分(fēn)普通大(dà)田種植、大(dà)棚等設施種植、工(gōng)廠(chǎng)化種植選擇同類型案例，在種植類型上區分(fēn)水田、旱地、菜地、果園、花卉等選擇同類型案例。
（3）應盡量選擇與評估對象相(xiàng)近的案例進行比較，評估對象與比較案例實例的單項修正系數大(dà)于 20%、綜合修正系數大(dà)于 30%的，應重新選擇比較交易實例。
主要起草人(rén)：朱道林、伍育鵬、杜挺、趙钺 （天誠規劃ｚ）
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